Купить сразу дом квартир на 10 и их сдавать?
Понятно, что рентабельность невысокая, но все ж.
Какой предпочесть район? Вижу, есть предложения по новостройкам.
Правильно ли понимаю, что за квартиру стоимостью около 200.000 долл аренда составляет около 800 долл.?
Можно ли с застройщиком обсуждать особые условия — опт?
Заранее спасибо за мнения…
[quote="Dmitry P.":2aklf1f3]Купить сразу дом квартир на 10 и их сдавать?
Понятно, что рентабельность невысокая, но все ж.
— тут все этим занимаются, в меру возможностей и рынок доходного жилья горячий. Если вы интересуетесь с позиции иммиграции, как бизнес иммигрант, то тут есть ньюансы, например, доходный дом — один, просто купленный и приносящий доход, налоговая как бизнес не рассмартивает. Чтоб перевести доходное жилье в категорию бизнеса, нужно предпринять определенные шаги и естественно это вопрос денег.
Какой предпочесть район? Вижу, есть предложения по новостройкам.
Правильно ли понимаю, что за квартиру стоимостью около 200.000 долл аренда составляет около 800 долл.?
районов много, которые можно предпочесть для доходногожилья, близость метро приветствуется. Что за предложения по новостройкам доходным вы видите? Вы ошибаетесь, это кондо на продажу. Покупать 10 кондо, ценой по 200 тыс. , с целью получения дохода — абсурд.
Можно ли с застройщиком обсуждать особые условия — опт?
— можно, но тут вам не здесь))) как в России не работает. Скидка будет очень несущественной, либо ее вообще не будет.
Заранее спасибо за мнения…[/quote:2aklf1f3]
добавлю, кондо можно покупать с целью получения дохода, но никак не за 200 тыс, чтоб сдавать за 800. Кондо нужно покупать только в некоторых районах, желательно центр, стоить будет кондо, которое имеет смысл покупать, чтоб сдавать и чтоб оно в цене росло нормально, не 200, а скорее 240 тыс. и выше. Сдавать 1200-1600 и надо чтоб это все сдавалось и желательно быстро, а это зависит в первую очередь от района, даже от сектора какого-либо района, а иногда от комплекса из нескольких домов или одного дома, потому, как в одном доме можно легко сдать за 1300, а в соседнем и за 1000 может не сдастся в краткий срок.
покупать кондо и сдавать совершено не рентабельно,выплат по кредиту будет больше чем приход от сдачи,также во многих кооперативах есть пунк о том что вы не имеете прав сдавать свою квартиру в рент.
Если купить 10ти квртирный дом то доход будет , они сейчас стоят около милиона, и если вы резидент Канады то достаточно 15% на предоплату,если не резидент то 35%.
Сейчас очень много интересных предложений для инвесторов, они отбивают свои вложенные деньги ещё до начала строительства.
[quote="YURI SHEVELEV":3aaszzus]
Если купить 10ти квртирный дом то доход будет , они сейчас стоят около милиона, и если вы резидент Канады то достаточно 15%[/quote:3aaszzus]
если вам несложно, как моргидж брокер, напишите пожалуйста, что нужно еще(подробно и какие затраты) кроме 150 тыс. чтоб купить миллионник!!!!(не мне, а людям,я знаю, но я не моргидж брокер Т.К по опыту, осуществить в реальности это сложно. На миллионники, которые нормально считаются, как только они выходят, в первый час по 20-30 оферов и в очереди у большинства клиентов и 20 и 30 процентов и тоже, не всегда при таком даунпейменте финансирование получают.
Ибо если за 150 тыс даунпеймента (ну пусть за 350 ибо я пока не резидент) — быстро и красиво получаешь в собственность 10 квартирный дом, отремонтированный, подключенный к коммуникациям и который можно сдавать (и Вы же, к примеру, за это возбметесь) — это прекрасно и осуществимо.
при покупке доходного дома банку главное выяснить что это на самом деле рентабельный дом и от него будет доход.Чтобы у покупателя был не испорченная кредитная история, рабочая деятельность покупателя не требуется.Не всегда больший чем требуется доунпеймент выгоден,лучше заплатить страховку на ссуду которую впоследствии можно списать на расходы. По моему опыту -доходный дом легче купить чем просто дом для одной семьи.
[quote:ya2hanpt]Сейчас очень много интересных предложений для инвесторов[/quote:ya2hanpt]
— Можно пример в студию?
[quote:ya2hanpt]они отбивают свои вложенные деньги ещё до начала строительства.[/quote:ya2hanpt]
— Это как?
[quote="YURI SHEVELEV":131ldlpu]при покупке доходного дома банку главное выяснить что это на самом деле рентабельный дом и от него будет доход.Чтобы у покупателя был не испорченная кредитная история, рабочая деятельность покупателя не требуется.Не всегда больший чем требуется доунпеймент выгоден,лучше заплатить страховку на ссуду которую впоследствии можно списать на расходы. .[/quote:131ldlpu] — тут вы верно все пишите, но расходы CHSL до покупки тоже нехилые(открытие файла,за каждую «дверь»)плюс при 15проц. дауне нужно показать наличие других активов — я это имела ввиду, плюс показать банку, что опыт у вас в этом деле имеется, и потом банк занижает рентабельность процентов на 15-20. На словах все просто, когда до дела доходит — все совсем не так просто.
[quote="Dmitry P.":1pq4df9p]Ибо если за 150 тыс даунпеймента (ну пусть за 350 ибо я пока не резидент) — быстро и красиво получаешь в собственность 10 квартирный дом, отремонтированный, подключенный к коммуникациям и который можно сдавать (и Вы же, к примеру, за это возбметесь) — это прекрасно и осуществимо.[/quote:1pq4df9p]
не быстро, получение банковской ссуды на доходный дом занимает 1-2 мес., и вся рутина тоже занимает время. Тут все дома подключены к коммуникациям. На счет отремонтированности — отремонтированных под ключ домов мало, их покупать «удобнее», не заморачиваешься с ремонтами, но за эти все ремонты вы же и платите. Либо покупать и ремонтировать, причем не всегда получается всех быстро выселить. ремонтные расходы потом тоже можно списать, рент поднять — все это займет время, но оно того стоит, ИХМО.
Рынок доходного жилья старый, тут на форуме об этом уже писали.
да, и еще, не резиденту, доходник с 35% не купить, 50 надо.
[quote:391j9zc6]Будет ли работать такой бизнес?[/quote:391j9zc6]
Работать будет.
Только назвать это «бизнесом» как-то не поворачивается язык…
это скорее будет [b:391j9zc6]инвестиция[/b:391j9zc6] (ИМХО)
разница в размерах (или скорее соотнощении вложенных денег к полученной прибыли)
другими словами, просто [b:391j9zc6]хорошее[/b:391j9zc6] вложение [b:391j9zc6]лишних [/b:391j9zc6]денег.
[quote="Чугрей":2j6ilsoh][quote:2j6ilsoh]Будет ли работать такой бизнес?[/quote:2j6ilsoh]
Работать будет.
Только назвать это «бизнесом» как-то не поворачивается язык…
это скорее будет [b:2j6ilsoh]инвестиция[/b:2j6ilsoh] (ИМХО)
разница в размерах (или скорее соотнощении вложенных денег к полученной прибыли)
другими словами, просто [b:2j6ilsoh]хорошее[/b:2j6ilsoh] вложение [b:2j6ilsoh]лишних [/b:2j6ilsoh]денег.[/quote:2j6ilsoh]
очень многие русскоязычные так называют, именно бизнес, т.к люди просто не в курсе, что тут эти понятия разделяются, и с точки зрения налоговых законов и иммиграционных также(поэтому я автора спросила, не в плане ли иммиграционной программы он интересуется,т.к, многие некомпетентные адвокаты-консультанты советуют людям такой вариант, совершенно в этом не разбираясь). Но, на самом деле, все эти «инвестиции» можно перевести в разряд бизнеса и с налоговой точки зрения и иммиграционной, но при определенных условиях.
Это не для иммиграции тк я получил CSQ. Если потенциально владение такой собственностью выгодно, то я бы занялся proprets management. Мне это кажется привлекательным.
[quote="Dmitry P.":34z8kmjg]Купить сразу дом квартир на 10 и их сдавать?
Понятно, что рентабельность невысокая, но все ж.
Какой предпочесть район? Вижу, есть предложения по новостройкам.
Правильно ли понимаю, что за квартиру стоимостью около 200.000 долл аренда составляет около 800 долл.?
Можно ли с застройщиком обсуждать особые условия — опт?
Заранее спасибо за мнения…[/quote:34z8kmjg]
Чудак человек, — не ты первый, не ты последний.
Только вот в чём косяк, брателло, рано или позно к тебе придут дяди из нужного бюро иди депортамента и спросят с тебя лично: «Откуда дровишки?» «Где заработал?» Насколько законно?»… Надумал с наворованным свалить?
[quote="Dmitry P.":18nna3qj] Если потенциально владение такой собственностью выгодно, то я бы занялся proprets management. Мне это кажется привлекательным.[/quote:18nna3qj]
Помимо особенностей покупки, ознакомьтесь также с правами и обязанностями жильцов vs собственников этого жилья. Например, легко ли выселить проблемного съемщика и т.п.
[quote="PIX":2adsg8c7][quote:2adsg8c7]Сейчас очень много интересных предложений для инвесторов[/quote:2adsg8c7]
— Можно пример в студию?
[quote:2adsg8c7]они отбивают свои вложенные деньги ещё до начала строительства.[/quote:2adsg8c7]
— Это как?[/quote:2adsg8c7]
Да это бредни рЫэлторские
[quote="Чугрей":1uyosw00][quote:1uyosw00]Будет ли работать такой бизнес?[/quote:1uyosw00]
Работать будет.
Только назвать это «бизнесом» как-то не поворачивается язык…
это скорее будет [b:1uyosw00]инвестиция[/b:1uyosw00] (ИМХО)
разница в размерах (или скорее соотнощении вложенных денег к полученной прибыли)
другими словами, просто [b:1uyosw00]хорошее[/b:1uyosw00] вложение [b:1uyosw00]лишних [/b:1uyosw00]денег.[/quote:1uyosw00]В РФ уже давно это имеет название — манки-бизнес.
[quote="Msr D’Agout":3u4dmim1][quote="PIX":3u4dmim1][quote:3u4dmim1]Сейчас очень много интересных предложений для инвесторов[/quote:3u4dmim1]
— Можно пример в студию?
[quote:3u4dmim1]они отбивают свои вложенные деньги ещё до начала строительства.[/quote:3u4dmim1]
— Это как?[/quote:3u4dmim1]
Да это бредни рЫэлторские[/quote:3u4dmim1]
взять хотя бы такой момент что строительство начинается когда проданы 60% от количества квартир, вот и считайте .
Насчёт строгих дядь вы ошибаетесь, время чёрного нала из России прошло, и многие привозят из России внушительные суммы совершенно официально,например за проданую трёшку в центре Москвы, а у кого не получилось находят везде негатив.
[quote="Dmitry P.":ic8dsis1]Это не для иммиграции тк я получил CSQ. Если потенциально владение такой собственностью выгодно, то я бы занялся proprets management. Мне это кажется привлекательным.[/quote:ic8dsis1]
Посмотрите сайт Кирсановых, они в прошлом году 2 дома купили в Галифаксе и сдают квартиры.
Если Вы с ними свяжитесь, думаю, они не откажутся рассказать более подробно о бизнесе.
http://www.kirsanov.com/alina/10years.html
Дорогой вы мой! А что вы там рассматриваете в моих карманах? Я попросил совета по бизнесу, а не оценки моих доходов в России. [quote="Msr D’Agout":3qr72t0j][quote="Dmitry P.":3qr72t0j]Купить сразу дом квартир на 10 и их сдавать?
Понятно, что рентабельность невысокая, но все ж.
Какой предпочесть район? Вижу, есть предложения по новостройкам.
Правильно ли понимаю, что за квартиру стоимостью около 200.000 долл аренда составляет около 800 долл.?
Можно ли с застройщиком обсуждать особые условия — опт?
Заранее спасибо за мнения…[/quote:3qr72t0j]
Чудак человек, — не ты первый, не ты последний.[/quote:3qr72t0j]
Только вот в чём косяк, брателло, рано или позно к тебе придут дяди из нужного бюро иди депортамента и спросят с тебя лично: «Откуда дровишки?» «Где заработал?» Насколько законно?»… Надумал с наворованным свалить?
[quote="YURI SHEVELEV":o6zgwrzm][quote="Msr D’Agout":o6zgwrzm][quote="PIX":o6zgwrzm][quote:o6zgwrzm]Сейчас очень много интересных предложений для инвесторов[/quote:o6zgwrzm]
— Можно пример в студию?
[quote:o6zgwrzm]они отбивают свои вложенные деньги ещё до начала строительства.[/quote:o6zgwrzm]
— Это как?[/quote:o6zgwrzm]
Да это бредни рЫэлторские[/quote:o6zgwrzm]
взять хотя бы такой момент что строительство начинается когда проданы 60% от количества квартир, вот и считайте .
Насчёт строгих дядь вы ошибаетесь, время чёрного нала из России прошло, и многие привозят из России внушительные суммы совершенно официально,например за проданую трёшку в центре Москвы, а у кого не получилось находят везде негатив.[/quote:o6zgwrzm]
Мало у кого есть трёха в Моське. Да и этих денег не хватит на многоквартирный дом. Чаще всего таким образом хотят вложиться чиновники проверяющих/контролирующих органов. Так что дяди-таки придут, просто в РФ сейчас обстановка накаляется, и не ровён час бахнет, потому как достало народ это ворьё.
В Канаде дяди не ходят, если вы привезли всё бабло в первый год. Да хоть на 10 таких домов.
[quote="PIX":2n8zrlnj]
[quote:2n8zrlnj]они отбивают свои вложенные деньги ещё до начала строительства.[/quote:2n8zrlnj]
— Это как?[/quote:2n8zrlnj]
Это скорее всего как в сказке которые рассказывает агент продающий недвижимость (который сваливает после того как получает свои % и больше его ничего не волнует). Особенно они горазды рассказывать сказки новоприбывшим
[quote="Чугрей":n0bdn0ex][quote:n0bdn0ex]Будет ли работать такой бизнес?[/quote:n0bdn0ex]
Работать будет.
Только назвать это «бизнесом» как-то не поворачивается язык…
это скорее будет [b:n0bdn0ex]инвестиция[/b:n0bdn0ex] (ИМХО)[/quote:n0bdn0ex]
Да нет, это должен быть бизнес. Ибо для чего-то мало мальски серьезного надо делать свою лавку (то есть корпорацию). Ну кто-то должен ей управлять. Ну и текущие туалеты кто-то менять должен, не факт что в доме с 10 квартирами выгодно держать консьержа…Так что пожалуй все-таки бизнес
есть один приятель ,года 4 назад он перефинансировал свой дом ,появились лишние 60штук, по совету знакомого брокера он купил триплекс,ещё через 2 он перефинансировал триплекс и купил 8ми плекс ,сейчас присматривает 16квартирник. Мораль такова, прислушиватся к советам профи,и делать наоборот что советуют доброжелатели на форуме.
Работать этот бизнес будет. Имейте ввиду, что в Квебеке все законы на стороне квавртирантов. Нужно ОЧЕНЬ серьезно отбирать жильцов, чтобы тихие были и платежеспособные. Неугодных жильцов потом выселить будет невозможно. Посмотрите на другие провинции, там менее хлопотно сдавать жилье.
[quote="Shadow":2bpls4f9]Это скорее всего как в сказке которые рассказывает агент продающий недвижимость (который сваливает после того как получает свои % и больше его ничего не волнует). Особенно они горазды рассказывать сказки новоприбывшим
[/quote:2bpls4f9]
Расскажите, пожалуйста, одну из таких сказок, очень любопытно, как это бывает и что говорят особенно новоприбывшим.
[quote="Merlion":rzue8t3v]В Канаде дяди не ходят, если вы привезли всё бабло в первый год. Да хоть на 10 таких домов.[/quote:rzue8t3v]
Ходят, ходят, уверяю. И законность денег проверяют, просто случаев выявления мало. А чиновничья армия эРэФии ещё просто прощупывает Канаду, на предмет отходного пути. В эРэФии бахнуло, а у них на другом континенте манки-бизнес на наворованное сделан.
[quote="Msr D’Agout":2wx9m4v9][quote="Merlion":2wx9m4v9]В Канаде дяди не ходят, если вы привезли всё бабло в первый год. Да хоть на 10 таких домов.[/quote:2wx9m4v9]
Ходят, ходят, уверяю. И законность денег проверяют, просто случаев выявления мало. А чиновничья армия эРэФии ещё просто прощупывает Канаду, на предмет отходного пути. В эРэФии бахнуло, а у них на другом континенте манки-бизнес на наворованное сделан.[/quote:2wx9m4v9]Вы уверяете? А, ну ведь вы известный специалист по Канаде. Да-да, я забыла. И в правилах провоза денег иммигрантами вы тоже известный спец.
Спасибо большое за мнения!
Посмотрел также сайты по коммерческой недвижимости и то, что вы мне порекомендовали.
Чтобы подытожить…
Купить доходный дом можно — даунпеймент зависит от статуса, кредитной истории, связей в банке и риэлтора.
Если делать бизнес на сдаче, включающий обслуживание дома — нужна компания, соответственно, чтобы ее отбить — дом должен быть достаточно большим.
Район, очевидно, нужно смотреть самому, не полагаясь на риэлтера тк у него любой район будет тихим и зеленым)
Деньги, зарабатываемые с этого бизнеса — ну очень небольшие. К примеру, при стоимости дома в 800 килокаксов (позвольте мне оперировать теми словами, что я тут в конференциях вижу) выручка при полной его заполненности — около 65. Минус расходы на обслуживание, обслуживание долга, страхование.
Чистыми может выйти около 40. Если вы вложили 400 килокаксов (50%) — то ваша годовая прибыль — 10%. По российским меркам — очень негусто.
Так что буду смотреть — что еще можно замутить в канаде и ждать визу)))
Муниципальные налоги не забудьте. И «человеческий фактор» — когда вам попадается неплатящий жилец, которого вы полтора-два года выселять будете.
И с российскими мерками сюда лучше не соваться. Вы бы видели, сколько тут банки за депозиты дают — одни слёзы, только инфляцию покрыть. По сравнению с этим 10% — это золотая жила.
[quote="Dmitry P."]Деньги, зарабатываемые с этого бизнеса — ну очень небольшие. К примеру, при стоимости дома в 800 килокаксов (позвольте мне оперировать теми словами, что я тут в конференциях вижу) выручка при полной его заполненности — около 65. Минус расходы на обслуживание, обслуживание долга, страхование.
Чистыми может выйти около 40. Если вы вложили 400 килокаксов (50%) — то ваша годовая прибыль — 10%. По российским меркам — очень негусто.
quote]
10% это стандартная ситуация для Канады,есть плюс что через пару лет этот дом уже будет стоить на 150-200тыс больше.
[quote="Merlion":1zub5noj][quote="Msr D’Agout":1zub5noj][quote="Merlion":1zub5noj]В Канаде дяди не ходят, если вы привезли всё бабло в первый год. Да хоть на 10 таких домов.[/quote:1zub5noj]
Ходят, ходят, уверяю. И законность денег проверяют, просто случаев выявления мало. А чиновничья армия эРэФии ещё просто прощупывает Канаду, на предмет отходного пути. В эРэФии бахнуло, а у них на другом континенте манки-бизнес на наворованное сделан.[/quote:1zub5noj]Вы уверяете? А, ну ведь вы известный специалист по Канаде. Да-да, я забыла. И в правилах провоза денег иммигрантами вы тоже известный спец.[/quote:1zub5noj]Мерлион, если Вы чего-то не знаете — это не значит что этого нет. Да меня нет в Канаде, но у меня есть люди, которые в Канаде живут по-больше вашего.
[quote="Dmitry P.":ucnv7tr6]…
Чтобы подытожить…
Купить доходный дом можно — даунпеймент зависит от статуса, кредитной истории, связей в банке и риэлтора.
Если делать бизнес на сдаче, включающий обслуживание дома — нужна компания, соответственно, чтобы ее отбить — дом должен быть достаточно большим.
Район, очевидно, нужно смотреть самому, не полагаясь на риэлтера тк у него любой район будет тихим и зеленым)
Деньги, зарабатываемые с этого бизнеса — ну очень небольшие. К примеру, при стоимости дома в 800 килокаксов (позвольте мне оперировать теми словами, что я тут в конференциях вижу) выручка при полной его заполненности — около 65. Минус расходы на обслуживание, обслуживание долга, страхование.
Чистыми может выйти около 40. Если вы вложили 400 килокаксов (50%) — то ваша годовая прибыль — 10%. По российским меркам — очень негусто.
Так что буду смотреть — что еще можно замутить в канаде и ждать визу)))[/quote:ucnv7tr6]
Мое имхо.
От связей в банке и риэлтора это вряд ли зависит.
Коэффициент заполняемости тоже не равен 1 (где-то 80%, по моим оценкам).
10% -вполне ничего так возврат на инвестиции. Обычно меньше.
Основные деньги здесь (как правильно уже заметили) делают на последующей перепродаже (если стоимость дома подросла). В этом случае возврат на инвестиции может быть и выше.
Более интересный вариант — купил подешевле -> отремонтировал -> сдал подороже -> продал. Типа, девелоперство (или флип-флопин, как здесь называют).
[quote="Msr D’Agout":faqdpnuu]Мерлион, если Вы чего-то не знаете — это не значит что этого нет. Да меня нет в Канаде, но у меня есть люди, которые в Канаде живут по-больше вашего.[/quote:faqdpnuu]Вот когда они пожили, тогда к ним дяди могут прийти. Точнее не дяди, а какой-нибудь официальный запрос предоставить доказательства легального происхождения денег. А в первый год иммигрант может ввозить сколько угодно. Если у него не миллионы (тогда его можно заподозрить в каких-то махинациях, но тут уже другие законы и соглашения вступают в силу), то никого не интересует, сколько квартир он продал на родине.
[quote="Anatoli Igolkin":c0zv8aua]
Расскажите, пожалуйста, одну из таких сказок, очень любопытно, как это бывает и что говорят особенно новоприбывшим.[/quote:c0zv8aua]
Анатолий, ну вы же опытный агент из Century 21 — сами знаете как оно бывает…
[quote="Shadow":tx0qymhy][quote="Anatoli Igolkin":tx0qymhy]
Расскажите, пожалуйста, одну из таких сказок, очень любопытно, как это бывает и что говорят особенно новоприбывшим.[/quote:tx0qymhy]
Анатолий, ну вы же опытный агент из Century 21 — сами знаете как оно бывает…[/quote:tx0qymhy]
Может всё-таки поведаете миру правду? А если сказать нечего, то нужно сдерживать себя от такого рода заявлений.
[quote="Dmitry P.":2psc0362]Деньги, зарабатываемые с этого бизнеса — ну очень небольшие. К примеру, при стоимости дома в 800 килокаксов (позвольте мне оперировать теми словами, что я тут в конференциях вижу) выручка при полной его заполненности — около 65. Минус расходы на обслуживание, обслуживание долга, страхование.
Чистыми может выйти около 40. Если вы вложили 400 килокаксов (50%) — то ваша годовая прибыль — 10%. По российским меркам — очень негусто.
[/quote:2psc0362]
Всё правильно, и дажее немного оптимистично. Не учеты подоходный, и муниципальные налоги и ешё по мелочам. Для начало такого бизнеса нужна сумма около миллиона, и это не самое лучшее вложение.
Наибольшую прибыль в пересчете на затраченый доллар дают 30-40 квартирные клоповники в недорогих районах, но с моральной точки зрения это довольно жесткий бизнес.
AlexG
Я, конечно, имел эти расходы ввиду, но просо не стал расписывать.
Так как уже такой бизнес не выглядит способным меня прокормить!
Буду думать о альтернативных вложениях))
см. личку
Спецы подскажите: насколько выгодно взять участок, построить дом и продать?
[quote="pilotrus69":2v79dk2h]Спецы подскажите: насколько выгодно взять участок, построить дом и продать?
[/quote:2v79dk2h]
не выгодно
Неплохая идея так зарабатывать!