Решил попробовать сделать вот такой вот сравнительный анализ. Что имею ввиду под «оптимизацией» — как быстрее выплатить ипотеку и при этом выстраивать выплаты так чтобы как можно больше шло в «тело» ипотеки и меньше банку.
Начну с себя, тоесть « RBC» — оптимальнейшие выплаты по « Accélérés hebdomadaires» — каждую неделю. http://www.rbcbanqueroyale.com/hypotheq … dules.html
Есть программа «Double versement» согласно которой можно к каждой выплате добавить от 100$ до 100 % единоразового платежа.
И в том числе, каждый год, можно выплачивать до 10% остатка, без пени.
Тоже самое происходит и в других финансовых институтах или ситуация отличается?
Оптимизация ипотечных выплат. Опыт разных банков.
Я, конечно, не совсем в тему… но выскажусь…
При таких низких рейтах, как сейчас, банк вам практически дает бесплатный кредит. Зачем его быстро выплачивать? Лучше потратить имеющиеся деньги на другие дела (путешествия, развития бизнеса, кому что нравится)
[quote:30ghqqf9]При таких низких рейтах, как сейчас, банк вам практически дает бесплатный кредит. Зачем его быстро выплачивать?[/quote:30ghqqf9]
А если они завтра повысят? По-моему, сейчас когда низкий рейт, как раз надо пользоваться случаем и гасить по максиму. Я так думаю… и делаю.
[quote="Gavana":1kf3kjdb]Я, конечно, не совсем в тему… но выскажусь…
[/quote:1kf3kjdb]
При таких низких рейтах, как сейчас, банк вам практически дает бесплатный кредит. Зачем его быстро выплачивать? Лучше потратить имеющиеся деньги на другие дела (путешествия, развития бизнеса, кому что нравится)
И да и нет. С одной стороны — пока такие низкие рейты, надо пользоваться возможностью и выплачивать больше в principal, чтобы когда рейты поднимутся (а они скорее всего поднимутся рано или поздно) долг перед банком был меньше.
Автору топика — да, это стандартная практика — позволять повышать месячячные выплаты, а также так называемая lump sum, в течение года делать разовые крупные взносы, которые полностью идут в principal.
Кстати, слышал мнение, что, имея моргидж, выгоднее кидать все деньги в principal, нежели откладывать в RRSP. Не знаю, на сколько это оправданно.
[quote="Anatoly":3q9hhql3]
Кстати, слышал мнение, что, имея моргидж, выгоднее кидать все деньги в principal, нежели откладывать в RRSP. Не знаю, на сколько это оправданно.[/quote:3q9hhql3]
Я дополнительно пользовался кредитной линией (под тот же дом) для оптимизации платежей. Она играла роль переменной составляющей. Например, можно вам выплатить, скажем, $25K в счет моргиджа — а у вас их нет сейчас. Но вы точно знаете что за следующие несколько месяцев вы можете накопить существенную часть этого. Чтобы не потерять возможность — можно выплатить их с кредитной линии. И начать переводить зарплату на эту кредитную линию. Таким образом вы можете уменьшить расходы.
Играет роль только то СКОЛЬКО вы выплатите интереса (в $$$ а не в %%%) за все время пока выплачиваете долг. Остальное неважно.
Что до RRSP против моргиджа — это зависит от того сколько налогов вы платите, сколько можете заработать на ваших деньгах в RRSP и каков % по ипотеке. Однозначного ответа нет. Если ваш RRSP в GIC, но вы все-таки вкладываете в него деньги, при этом ваши доходы облагаются по сравнительно низкой ставке — может есть смысл таки выплачивать долг быстрее чем терять деньги в RRSP…
[quote:1t9cnspe]как быстрее выплатить ипотеку и при этом выстраивать выплаты так чтобы как можно больше шло в «тело» ипотеки и меньше банку. [/quote:1t9cnspe]
— Выберите акселерайтед викли платежи, пересмотрите ставку, делайте даблпеймент + 10% препеймент на аниверсари (RBC)
У разных лендеров это по разному. У некоторых есть 20/20.
Однако вцелом я согласен с тем что есть куда инвестировать с большим интересом. Ну чтобы не вдаваться в дебри — бонды правительства Квебек дают около 4% годовых.
[quote="DMV":34pmw1bo][quote:34pmw1bo]При таких низких рейтах, как сейчас, банк вам практически дает бесплатный кредит. Зачем его быстро выплачивать?[/quote:34pmw1bo]
А если они завтра повысят? По-моему, сейчас когда низкий рейт, как раз надо пользоваться случаем и гасить по максиму. Я так думаю… и делаю.
[/quote:34pmw1bo]
мне тоже, по крайней мере сейчас, именно такой подход ближе к телу.
[quote="Anatoly":na70ulyg]
а также так называемая lump sum, в течение года делать разовые крупные взносы, которые полностью идут в principal.
[/quote:na70ulyg]
Эти разовые взносы надо делать одним платежом или можно частями, ну там раз в три месяца тыщ по 5?
[quote="Anatoly":1a7szgmc]
Я дополнительно пользовался кредитной линией (под тот же дом) для оптимизации платежей. Она играла роль переменной составляющей. Например, можно вам выплатить, скажем, $25K в счет моргиджа — а у вас их нет сейчас. Но вы точно знаете что за следующие несколько месяцев вы можете накопить существенную часть этого. Чтобы не потерять возможность — можно выплатить их с кредитной линии. И начать переводить зарплату на эту кредитную линию. Таким образом вы можете уменьшить расходы.[/quote:1a7szgmc]
А какие там вообще проценты бывают по кредитным линиям, я почему-то всегда считал что дороже. А еще знакомая на днях сказала что надо внести не менее 35% от стоимости, чтоб получить последнюю.
[quote="PIX":28oj6a3p]
— Выберите акселерайтед викли платежи (RBC)[/quote:28oj6a3p]
Там же вроде копейки разница, как показанно в этой таблице
http://www.rbcbanqueroyale.com/hypotheq … dules.html
или вы по принципу, копейка рубль бережет.
[quote="PIX":28oj6a3p]У разных лендеров это по разному. У некоторых есть 20/20.[/quote:28oj6a3p]
кто такие лендеры и что такое 20/20?
[quote="PIX":28oj6a3p]Однако вцелом я согласен с тем что есть куда инвестировать с большим интересом. Ну чтобы не вдаваться в дебри — бонды правительства Квебек дают около 4% годовых.[/quote:28oj6a3p]
, где их покупают и минимум на какую сумму?
можно поподробней про эти бонды
[quote="rods":dmn406ju][quote="Anatoly":dmn406ju]
Я дополнительно пользовался кредитной линией (под тот же дом) для оптимизации платежей. Она играла роль переменной составляющей. Например, можно вам выплатить, скажем, $25K в счет моргиджа — а у вас их нет сейчас. Но вы точно знаете что за следующие несколько месяцев вы можете накопить существенную часть этого. Чтобы не потерять возможность — можно выплатить их с кредитной линии. И начать переводить зарплату на эту кредитную линию. Таким образом вы можете уменьшить расходы.[/quote:dmn406ju]
А какие там вообще проценты бывают по кредитным линиям, я почему-то всегда считал что дороже. А еще знакомая на днях сказала что надо внести не менее 35% от стоимости, чтоб получить последнюю.[/quote:dmn406ju]
В ройал банке можно годовые 10% вносить неколькими частями в течение года, лучше раньше чем позже чтобы не платить проценты.
ING по-моему разрешаент вносит 25% капитала в год.
Кредитные линии по-моему бывают от 3%, у меня 3,5%. Никаких залогов при получении кредитной линии не вносил, ничего гаранитией не ствил. % по кредитной линии будет менятся в соответствии с изменением ставки центробанка.
[quote="Mambru":1db5ze4z]
В ройал банке можно годовые 10% вносить неколькими частями в течение года, лучше раньше чем позже чтобы не платить проценты.
ING по-моему разрешаент вносит 25% капитала в год.
Кредитные линии по-моему бывают от 3%, у меня 3,5%. Никаких залогов при получении кредитной линии не вносил, ничего гаранитией не ствил. % по кредитной линии будет менятся в соответствии с изменением ставки центробанка.[/quote:1db5ze4z]
Прикольно, спасибо!
Я правильно понимаю, главное преимущество кредитной линии, что там, при желании, можно погашать только проценты?
[quote="rods":3r8it6q4]Я правильно понимаю, главное преимущество кредитной линии, что там, при желании, можно погашать только проценты?[/quote:3r8it6q4]
По-идее, при (не)желании можно даже не погашать и проценты
Ну это, в некотором смысле, экстрим — но все-таки. Ибо снимать можно сколько хочешь и когда хочешь (в пределах лимита, разумеется) и вносить обратно тоже. Процент обычно начисляется каждый день по балансу на конец дня.
[quote="Shadow":21z8bqrf][quote="rods":21z8bqrf]Я правильно понимаю, главное преимущество кредитной линии, что там, при желании, можно погашать только проценты?[/quote:21z8bqrf]
По-идее, при (не)желании можно даже не погашать и проценты
Ну это, в некотором смысле, экстрим — но все-таки. Ибо снимать можно сколько хочешь и когда хочешь (в пределах лимита, разумеется) и вносить обратно тоже. Процент обычно начисляется каждый день по балансу на конец дня.[/quote:21z8bqrf]
Про обычную кредитную линию я в курсе, меня интересовала та что берется на покупку недвижимости.
[quote="rods":24zx3fkk]
Про обычную кредитную линию я в курсе, меня интересовала та что берется на покупку недвижимости.[/quote:24zx3fkk]
Во-первых, та, что берется на покупку недвижимости, не называется кредитной линией.
Во-вторых, на сколько я помню, выплаты по ипотеке не могут быть ниже, чем некоторый минимум, необходимый для соблюдения вашего Total Term (тот, который 25, 30, 35 лет). Так что нет, ипотеку надо выплачивать как положено — проценты и принципал. Но, вы можете вынимать деньги из equity, как это например делается для smith maneuver.
[quote="Anatoly":pwlhhu88][quote="rods":pwlhhu88]
Про обычную кредитную линию я в курсе, меня интересовала та что берется на покупку недвижимости.[/quote:pwlhhu88]
Во-первых, та, что берется на покупку недвижимости, не называется кредитной линией.
Во-вторых, на сколько я помню, выплаты по ипотеке не могут быть ниже, чем некоторый минимум, необходимый для соблюдения вашего Total Term (тот, который 25, 30, 35 лет). Так что нет, ипотеку надо выплачивать как положено — проценты и принципал. Но, вы можете вынимать деньги из equity, как это например делается для smith maneuver.[/quote:pwlhhu88]
Точно. Или так — можно поднять выплаты по фиксированному моргиджу несколько выше ваших возможностей, но выплачивать их частично с кредитной линии. Это хорошо когда доход не очень регулярный или расходы сильно варьируются от месяца к месяцу.