Всем хорошего дня! Кто-нибудь знает какие придётся платить налоги с дохода от продажи недвижимости сразу после окончания срока аренды на эту недвижимость? Т.е. квартира сейчас сдана в аренду и сразу как закончится срок этой аренды надо будет её продавать. Я так понимаю, налог — это capital gains. Кстати, речь идёт не про коммерческую недвижимость, а про личную собственность. Особо интересует вот какой вопрос, вроде при продаже жилья — основной своей резиденции налог берётся по минимуму. А как квартира может быть одновременно основной резиденцией, если она сдана в наём? Слышал, что надо после аренды вернуться обратно и немного "пожить" в своей недвижимости, чтобы потом у налоговой не возникло вопросов на тему основное место это Вашего проживания или нет. Но, кажется, ни в каких налоговых кодексах не прописан точный срок сколько надо у себя "прожить", чтобы к тебе не пристали потом разные налоговые органы. И как они могут проверить проживал я там потом или нет? Будут смотреть на дату окончания лиза и на дату в договоре купли-продажи?
Как вообще надо поступить, если сам живёшь в съемном жильё, а своё собственное — сдаёшь подороже и тем живёшь, а потом вдруг надо будет его продать? Тогда что, твоей основной резиденцией налоговая будет считать жильё, которое ты снимаешь, а то, чем владеешь и сдаешь в аренду, что будет обкладываться как доходная недвижимость по максимальной ставке? Буду благодарен если кто поделится своим опытом или знанием вопроса. Заранее спасибо всем, кто откликнется!
Кто знает про налоги при продаже своей недвижимости?
[quote="sait":1zktjk35]Всем хорошего дня! Кто-нибудь знает какие придётся платить налоги с дохода от продажи недвижимости сразу после окончания срока аренды на эту недвижимость? Т.е. квартира сейчас сдана в аренду и сразу как закончится срок этой аренды надо будет её продавать. Я так понимаю, налог — это capital gains. Кстати, речь идёт не про коммерческую недвижимость, а про личную собственность. Особо интересует вот какой вопрос, вроде при продаже жилья — основной своей резиденции налог берётся по минимуму. А как квартира может быть одновременно основной резиденцией, если она сдана в наём? Слышал, что надо после аренды вернуться обратно и немного "пожить" в своей недвижимости, чтобы потом у налоговой не возникло вопросов на тему основное место это Вашего проживания или нет. Но, кажется, ни в каких налоговых кодексах не прописан точный срок сколько надо у себя "прожить", чтобы к тебе не пристали потом разные налоговые органы. И как они могут проверить проживал я там потом или нет? Будут смотреть на дату окончания лиза и на дату в договоре купли-продажи?
Как вообще надо поступить, если сам живёшь в съемном жильё, а своё собственное — сдаёшь подороже и тем живёшь, а потом вдруг надо будет его продать? Тогда что, твоей основной резиденцией налоговая будет считать жильё, которое ты снимаешь, а то, чем владеешь и сдаешь в аренду, что будет обкладываться как доходная недвижимость по максимальной ставке? Буду благодарен если кто поделится своим опытом или знанием вопроса. Заранее спасибо всем, кто откликнется![/quote:1zktjk35]
ВАм поможет налоговый консультант, за деньги
[quote="Zleo":givi8a9r]ВАм поможет налоговый консультант, за деньги[/quote:givi8a9r] Спасибо, конечно, за Ваш совет. Это и так понятно. Тут дело не в деньгах, а в компетентности подобных налоговых консультантов. Вы могли бы порекомендовать какого-то конкретного профессионала? Лично у меня опыт больше негативный. Могу его подробно тут описать, но не хочется у людей отрывать много времени. А с налоговыми консультантами ситуация как со стоматологами, к сожалению, лучше идти к тому кого знаешь лично или хотя бы по рекомендации. Но не в этом дело.
Меня интересовали не точные цифры, а сам принцип решения такой проблемы. Иначе говоря, были ли у кого-то схожие проблемы. Например, кто-то уехал куда-нибудь в Альберту на заработки, а оставшуюся в Квебеке недвижимость сначала сдавал, а потом и продавал. Я хотел узнать, какая потом с налогами была ситуация. Если с таким опытом никого нет, значит, будем разбираться сами.
У нас был опыт. Именно уехали в другую провинцию по работе временно, свое жилье сдавали. Потом приехали и продали (не сразу). Насколько я помню, излишних налогов не платили, там именно есть ситуация, что уезжаешь по работе и по этой причине жилье сдаешь, вроде как квартира хоть и сдана, но все равно считается основной резиденцией. Дело давно было, деталей не знаю, бухгалтера не могу посоветовать
Если в год продажи вы использовали жилье, как résidence principale, то и налоги вы платите, как с résidence principale
http://www.revenuquebec.ca/fr/citoyen/s … ipale.aspx
[quote="northcrest":2fpowik8]Если в год продажи вы использовали жилье, как résidence principale, то и налоги вы платите, как с résidence principale
http://www.revenuquebec.ca/fr/citoyen/s … ipale.aspx[/quote:2fpowik8]
Что-то мне подсказывает, что это не совсем так.
http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvdls/tpcs … u-eng.html
Резиденция считается основной в тот год, в который вы проживали в ней. Уехать на заработки и под этим предлогом пытаться не декларировать свой доход от аренды недвижимости — не лучший вариант. Вы какой адрес заявляли для налоговых деклараций, когда ваша недвижимость сдавалась в аренду?
Есть формула, по которой считается cap gain on the sale of principal residence . Просто если все время, которое вы владели этой недвижимостью, вы в ней проживали, результатом формулы будет 0. В остальных случаях будет capital gain.
[quote="ElenaT":jvuyscm1][quote="northcrest":jvuyscm1]Если в год продажи вы использовали жилье, как résidence principale, то и налоги вы платите, как с résidence principale
http://www.revenuquebec.ca/fr/citoyen/s … ipale.aspx[/quote:jvuyscm1]
Что-то мне подсказывает, что это не совсем так.
http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvdls/tpcs … u-eng.html
Резиденция считается основной в тот год, в который вы проживали в ней. Уехать на заработки и под этим предлогом пытаться не декларировать свой доход от аренды недвижимости — не лучший вариант. Вы какой адрес заявляли для налоговых деклараций, когда ваша недвижимость сдавалась в аренду?
Есть формула, по которой считается cap gain on the sale of principal residence . Просто если все время, которое вы владели этой недвижимостью, вы в ней проживали, результатом формулы будет 0. В остальных случаях будет capital gain.[/quote:jvuyscm1]
Декларировать ежегодный доход от аренды и платить налоги с разницы от увеличения цены это разные вещи.
Но, действительно, возможно, что за те годы, когда квартира сдавалась, надо будет платить налог с продажи.
Когда точно все узнаете, можете написать сюда — очень любопытно.
[quote="northcrest":grffhpp1]Если в год продажи вы использовали жилье, как résidence principale, то и налоги вы платите, как с résidence principale[/quote:grffhpp1] Спасибо за ссылку. Всё-таки получается, что никаких точных сроков (минимум неделя-месяц-квартал и т.д.) использования своего жилья, как résidence principale нигде не прописано. По ссылке просто написано … dans l’année, т.е. "в году". Главное — чтобы это "использование" приходилось на отчётный налоговый год и совпадало с годом продажи недвижимости. Интересно, а как они могут проверить "фактическое проживание". Что будут консъержа допрашивать?
[quote="ElenaT":grffhpp1] Уехать на заработки и под этим предлогом пытаться не декларировать свой доход от аренды недвижимости — не лучший вариант. Вы какой адрес заявляли для налоговых деклараций, когда ваша недвижимость сдавалась в аренду? … Есть формула, по которой считается cap gain on the sale of principal residence. [/quote:grffhpp1] Посмотрел Вашу информацию. Похоже, что у Федералов получается более честная система: владел жильём 10 лет, сдавал 1 год, в расчёт capital gains пойдёт, очень грубо говоря 1/10 часть. Доход от аренды я не прятал, он заявлен официально. Адрес заявил другой, потому что готовивший отчётность бухгалтер сказал, что нельзя заявлять один и тот же адрес и для сданного в аренду жилья и для себя. Теперь, конечно, налоговой сразу видно, что рентованное жильё не могло быть основной резиденцией, т.к. адреса заявлены разные. Думаю, что при составлении декларации за 2014 год придётся над этим хорошо подумать.
[quote="northcrest":grffhpp1] Если в год продажи вы использовали жилье, как résidence principale, то и налоги вы платите, как с résidence principale. Декларировать ежегодный доход от аренды и платить налоги с разницы от увеличения цены это разные вещи. Но, действительно, возможно, что за те годы, когда квартира сдавалась, надо будет платить налог с продажи. Когда точно все узнаете, можете написать сюда — очень любопытно. [/quote:grffhpp1] Свои сомнения по поводу "какой минимальный срок использования жилья, как основного" должен быть, чтобы налоговая в отчётном году посчитала его как résidence principale, я высказал выше. Я непременно напишу сюда, когда получу больше информации. Но по факту можно будет отчитаться не скоро, а только когда пройдёт сама продажа, отчетный налоговый год и будет ясно как себя поведет налоговая.
Большое спасибо [b:grffhpp1]Gavana[/b:grffhpp1], [b:grffhpp1]northcrest[/b:grffhpp1] и [b:grffhpp1]ElenaT[/b:grffhpp1] за комментарии!
[quote="ElenaT":33o0as1z]Уехать на заработки и под этим предлогом пытаться не декларировать свой доход от аренды недвижимости — не лучший вариант..[/quote:33o0as1z]
Елена, доход от сдачи жилья в аренду естественно нужно декларировать и платить налоги. Это очевидно и не обсуждается.
Тут вопрос в том, как избежать налога на капитал гейнс при продаже.
[quote="Gavana":2ys411wg][quote="ElenaT":2ys411wg]Уехать на заработки и под этим предлогом пытаться не декларировать свой доход от аренды недвижимости — не лучший вариант..[/quote:2ys411wg]
Елена, доход от сдачи жилья в аренду естественно нужно декларировать и платить налоги. Это очевидно и не обсуждается.
Тут вопрос в том, как избежать налога на капитал гейнс при продаже.[/quote:2ys411wg]
Никак
[quote="sait":1onf4v6l][quote="northcrest":1onf4v6l]Если в год продажи вы использовали жилье, как résidence principale, то и налоги вы платите, как с résidence principale[/quote:1onf4v6l] Спасибо за ссылку. Всё-таки получается, что никаких точных сроков (минимум неделя-месяц-квартал и т.д.) использования своего жилья, как résidence principale нигде не прописано. По ссылке просто написано … dans l’année, т.е. "в году". Главное — чтобы это "использование" приходилось на отчётный налоговый год и совпадало с годом продажи недвижимости. Интересно, а как они могут проверить "фактическое проживание". Что будут консъержа допрашивать?
[quote="ElenaT":1onf4v6l] Уехать на заработки и под этим предлогом пытаться не декларировать свой доход от аренды недвижимости — не лучший вариант. Вы какой адрес заявляли для налоговых деклараций, когда ваша недвижимость сдавалась в аренду? … Есть формула, по которой считается cap gain on the sale of principal residence. [/quote:1onf4v6l] Посмотрел Вашу информацию. Похоже, что у Федералов получается более честная система: владел жильём 10 лет, сдавал 1 год, в расчёт capital gains пойдёт, очень грубо говоря 1/10 часть. Доход от аренды я не прятал, он заявлен официально. Адрес заявил другой, потому что готовивший отчётность бухгалтер сказал, что нельзя заявлять один и тот же адрес и для сданного в аренду жилья и для себя. Теперь, конечно, налоговой сразу видно, что рентованное жильё не могло быть основной резиденцией, т.к. адреса заявлены разные. Думаю, что при составлении декларации за 2014 год придётся над этим хорошо подумать.
[quote="northcrest":1onf4v6l] Если в год продажи вы использовали жилье, как résidence principale, то и налоги вы платите, как с résidence principale. Декларировать ежегодный доход от аренды и платить налоги с разницы от увеличения цены это разные вещи. Но, действительно, возможно, что за те годы, когда квартира сдавалась, надо будет платить налог с продажи. Когда точно все узнаете, можете написать сюда — очень любопытно. [/quote:1onf4v6l] Свои сомнения по поводу "какой минимальный срок использования жилья, как основного" должен быть, чтобы налоговая в отчётном году посчитала его как résidence principale, я высказал выше. Я непременно напишу сюда, когда получу больше информации. Но по факту можно будет отчитаться не скоро, а только когда пройдёт сама продажа, отчетный налоговый год и будет ясно как себя поведет налоговая.
Большое спасибо [b:1onf4v6l]Gavana[/b:1onf4v6l], [b:1onf4v6l]northcrest[/b:1onf4v6l] и [b:1onf4v6l]ElenaT[/b:1onf4v6l] за комментарии![/quote:1onf4v6l]
У СRA и MRQ одинаковый подход к определению principal residence and cap gain on sale of principal residence
If you designate your residence as your principal residence for all the years you own it, you are not required to report the capital gain realized on its sale. If you do not designate it as such for all the years you own it, you may have to report a portion of the capital gain.
Вы найдете эту информацию, если пойдете по ссылке, которую northcrest выложил, но сам не дочитал.
[quote="ElenaT":1qd5ndm7] If you designate your residence as your principal residence for all the years you own it, you are not required to report the capital gain realized on its sale. If you do not designate it as such for all the years you own it, you may have to report a portion of the capital gain. Вы найдете эту информацию, если пойдете по ссылке, которую northcrest выложил, но сам не дочитал.[/quote:1qd5ndm7] Да, я это нашёл. Поэтому и написал, что у CRA похоже справедливый подход к этому вопросу. Но мне почему-то казалось, что Revenu Quebec "более сурово" подходит к расчёту capital gains.
[quote="Gavana":1qd5ndm7]Тут вопрос в том, как избежать налога на капитал гейнс при продаже.[/quote:1qd5ndm7] Ну, как написали выше — избежать нельзя. Но вот как минимизировать сумму к уплате — именно это и хотелось бы понять.
[quote="sait":1eknv73k][quote="ElenaT":1eknv73k] If you designate your residence as your principal residence for all the years you own it, you are not required to report the capital gain realized on its sale. If you do not designate it as such for all the years you own it, you may have to report a portion of the capital gain. Вы найдете эту информацию, если пойдете по ссылке, которую northcrest выложил, но сам не дочитал.[/quote:1eknv73k] Да, я это нашёл. Поэтому и написал, что у CRA похоже справедливый подход к этому вопросу. Но мне почему-то казалось, что Revenu Quebec "более сурово" подходит к расчёту capital gains.
[quote="Gavana":1eknv73k]Тут вопрос в том, как избежать налога на капитал гейнс при продаже.[/quote:1eknv73k] Ну, как написали выше — избежать нельзя. Но вот как минимизировать сумму к уплате — именно это и хотелось бы понять.[/quote:1eknv73k]
Слушайте, ну уже несколько раз написала: одинаково они считают. До последнего цента.
За те периоды, когда вы сдавали жилье в аренду, оно не будет считаться принсипал резиденс.
Когда продадите, идите к бухгалтеру, вам посчитают налог. У вас есть cap losses?
Вообще сложно давать советы, тыкая пальцем в небо.
Нет бухгалтера, пишите личку.
[quote="ElenaT":1ueg00sn]
Слушайте, ну уже несколько раз написала: одинаково они считают. До последнего цента.
За те периоды, когда вы сдавали жилье в аренду, оно не будет считаться принсипал резиденс.
Когда продадите, идите к бухгалтеру, вам посчитают налог. У вас есть cap losses?
Вообще сложно давать советы, тыкая пальцем в небо.
Нет бухгалтера, пишите личку.[/quote:1ueg00sn]
Елена, вы не правы. Здесь именно ситуация, когда грамотный бухгалтер на вес золота.
Когда уезжаешь по работе и по этой причине вынужден сдать жилье, оно все равно при соблюдении некоторых условий может считаться принсипал резиденс, и не надо будет платить капитал гейнс за это время при продаже.
Вот тут почитайте
http://www.mnp.ca/en/media-centre/blog/ … l-property
"A common situation is as follows: an individual relocates for a few years to pursue employment opportunities……
Three years pass by and she decides to sell her original residence and remain at her new location……
This is where the election allowed under Subsection 45(2) of the Income Tax Act is invaluable. This election allows the taxpayer the option to claim the PRE (principal residence exemption) on an extra four years even though the taxpayer did not reside there. In order for the election to be valid, the following must occur:
Capital Cost Allowance (CCA), more commonly referred to as amortization or depreciation, must not be claimed on the rental schedule; and,
The election must be filed in the return for the taxation year in which the change occurred. Canada Revenue Agency will accept a late-filed election if CCA has not been claimed, but penalties may apply."
Gavana, вы опять про свою историю, а ТС про свою. Он не уезжает по работе (насколько понятно из поста).
И вообще, давать советы, не зная деталей, занятие неблагодарное.
Когда купил? Когда сдал? Какие расходы списывает? Сколько времени сдает? Сколько времени в ней сам жил (если вообще жил)?
[quote="ElenaT":o9vyk7j2]Gavana, вы опять про свою историю, а ТС про свою. Он не уезжает по работе (насколько понятно из поста).
И вообще, давать советы, не зная деталей, занятие неблагодарное.
Когда купил? Когда сдал? Какие расходы списывает? Сколько времени сдает? Сколько времени в ней сам жил (если вообще жил)?[/quote:o9vyk7j2]
Елена, вы автора вводите в заблуждение, утверждая, что ему придется платить капитал гейнс в любом случае.
[quote="ElenaT":o9vyk7j2][quote="Gavana":o9vyk7j2]
Тут вопрос в том, как избежать налога на капитал гейнс при продаже.[/quote:o9vyk7j2]
[/quote:o9vyk7j2]
Никак
Это не так. Отъезд по работе, с которым я столкнулась лично, это лишь один пример, когда можно избежать капитал гейнс, есть и другие ситуации. Автору нужно все обсудить с хорошим бухгалтером и разобраться что и как платить и не платить. Выше он интересовался про тех, кто уезжал по работе
[quote="sait":o9vyk7j2]Например, кто-то уехал куда-нибудь в Альберту на заработки, а оставшуюся в Квебеке недвижимость сначала сдавал, а потом и продавал. Я хотел узнать, какая потом с налогами была ситуация. [/quote:o9vyk7j2]
Gavana, на всякий случай: когда дают серьезные рекомендации, такие смайлики
не ставят.
Автор тыкает пальцем в небо. Или он сдавал, потому что выходило выгоднее снимать, а свое сдавать и из этих денег погашать кредит, или на заработки в Альберту…. Ситуаций море, и все рассматриваются индивидуально. У него, кстати, есть ( был) бухгалтер. Он хочет убедиться, что он(а) права, пусть идет к такому же профессионалу со всеми деталями.
Я советов по таксам заочно не даю. Это как диагностика аппендицита по интернету.
[quote="ElenaT":2zeutklw]Автор тыкает пальцем в небо. Или он сдавал, потому что выходило выгоднее снимать, а свое сдавать и из этих денег погашать кредит, или на заработки в Альберту…. Ситуаций море, и все рассматриваются индивидуально. У него, кстати, есть ( был) бухгалтер. Он хочет убедиться, что он(а) права, пусть идет к такому же профессионалу со всеми деталями. Я советов по таксам заочно не даю. Это как диагностика аппендицита по интернету.[/quote:2zeutklw] Ну, тут я вынужден Вам сильно возразить. Вы уж извините, но никуда и ничем я не тыкаю!
Вопрос был предельно прост и конкретен: общие принципы и порядок налогообложения личной недвижимости, которая сдается в аренду, а потом сразу будет продаваться плюс критерии отнесения её к residence principale. Всё. Первый же ответ — бери денежку и топай к консультанту. Я это проходил неоднократно ещё во времена иммиграционных консультантов и адвокатов и т.д. Денежку готовы брать все до бесконечности, а "за базар" практически никто не отвечает. Поэтому я во всём привык разбираться прежде всего сам и делать потом всё тоже сам. Но, к сожалению, в иммиграции я куда больше понимаю, чем в расчёте capital gains. Поэтому в данном налоговом случае, я, конечно, вряд ли буду делать "всё сам", но разобраться хочется самому. А уже разобравшись в тонкостях, можно и к кому-то и на проф.беседу идти. Всегда лучше, когда два человека общаются на понятном обоим языке.
Поэтому я после совета "сходить к налоговому консультанту" и написал тут, что мне не цифры конкретные интересны, а так сказать, методология и личный опыт. И попробовал привести пример, кто мог бы со схожей проблемой столкнуться, например "уехавшие на заработки за пределы провинции, например в Альберту". Лично я туда не уезжал и ничего подобного про себя не писал. И про кредиты ничего не писал. Если что-то не до конца ясно, можно просто уточнить. Жаль, что Вы как-то привратно поняли часть из написанного мною. Я Вам благодарен за приведённую Вами выше информацию, но отсебятину про меня писать не стоит. Это как-то "слегка нивелирует" Ваши профессиональные качества. [b:2zeutklw]Gavana[/b:2zeutklw], кстати, меня прекрасно поняла и никакие дополнительные "фантазии" не понадобились.
[quote="sait":2jj8ysy3] Вопрос был предельно прост и конкретен: общие принципы и порядок налогообложения личной недвижимости, которая сдается в аренду, а потом сразу будет продаваться плюс критерии отнесения её к residence principale. Всё.[/quote:2jj8ysy3]
[b:2jj8ysy3]общие [/b:2jj8ysy3] принципы на сайте CRA. Income tax act вам в помощь. если хотите разобраться сами.
если все-таки не можете, я могу порекомендовать 2 бухгалтеров, мнение которых я уважаю (только на англ или фр). я не специалист по таксам, так что на мои профессиональные качества смотреть не стоит.
[quote:2jj8ysy3]Лично я туда не уезжал и ничего подобного про себя не писал. И про кредиты ничего не писал. Если что-то не до конца ясно, можно просто уточнить. Жаль, что Вы как-то привратно поняли часть из написанного мною. Я Вам благодарен за приведённую Вами выше информацию, но отсебятину про меня писать не стоит.[/quote:2jj8ysy3]
вы писали:
[quote:2jj8ysy3]Как вообще надо поступить, если сам живёшь в съемном жильё, а своё собственное — сдаёшь подороже и тем живёшь, а потом вдруг надо будет его продать? Тогда что, твоей основной резиденцией налоговая будет считать жильё, которое ты снимаешь, а то, чем владеешь и сдаешь в аренду, что будет обкладываться как доходная недвижимость по максимальной ставке? [/quote:2jj8ysy3]
[quote:2jj8ysy3]Меня интересовали не точные цифры, а сам принцип решения такой проблемы. Иначе говоря, были ли у кого-то схожие проблемы. Например, кто-то уехал куда-нибудь в Альберту на заработки, а оставшуюся в Квебеке недвижимость сначала сдавал, а потом и продавал. Я хотел узнать, какая потом с налогами была ситуация. Если с таким опытом никого нет, значит, будем разбираться сами.[/quote:2jj8ysy3]
я отсебятину не порола.
как спросили, так вам и отвечать начали. обо всем сразу.
[quote="ElenaT":2l8sgxfd]. Income tax act вам в помощь. если хотите разобраться сами.
если все-таки не можете, я могу порекомендовать 2 бухгалтеров, мнение которых я уважаю (только на англ или фр).[/quote:2l8sgxfd] Будем разбираться. Это всегда полезно! Если позволите, я зарезервирую возможность обратиться к Вашим специалистам при необходимости. Спасибо за помощь!
Пишите в личку — есть штудированное изучение материала и личный опыт. Отвечу на все вопросы.