Несколько раз видел советы, что перед покупкой дома в кредит лучше обратиться к mortgage broker. Мол, они и лучший процент выберут и от их запросов твой кредитный рейтинг не снижается (в отличие от самостоятельных запросов в банки), да и платит им организация, в которой кредит будет взят потом, а для клиента бесплатно.
Звучит это все слишком заманчиво, где-то должен быть подвох. Знающие люди, расскажите, пожалуйста, плюсы и минусы обращения к таким брокерам.
Обращаться ли к mortgage broker?
Вам правильно сказали. Кроме того что у банков ваша кредитная история и скор уже есть. Кроме этого банк вам предложит невыгодную страховку моргиджа, покрытие которой будет уменьшаться по мере выплаты моргиджа.
Брокер же может работать с десятками финансовых организаций и дать вам лучшие условия.
Если это выгодно и бесплатно, почему так не делают все?
Большинство так и делают. И бывают случаи когда и банк дает неплохой процент. Когда я брал моргидж мне ТД давал неплохие условия, но мой брокер нашел еще лучше.
[quote="ДхД":2hvm5pv4]Если это выгодно и бесплатно, почему так не делают все?[/quote:2hvm5pv4]
Могу предположить почему: потому что не все хотят связываться с малоизвестными финансовыми организациями или виртуальными банками, где брокер может найти вам более выгодный процент. Канадские банки сегодня предлагают довольно неплохие условия. Они (условия), публичны, % тоже. Можно и самому держать ситуацию под контролем. Oт той страховки, о которой писал Александр, можно запросто отказаться, она не обязательна.
Страховка обязательна при даунпейменте ниже 20% ,но она необязательна в той финансовой организации где берется ссуда. Банковкая страховка — это зло.
А почему зло? И разве она не обязательна при даунпейменте меньше 20%?
[quote="ДхД":ev7o9q9s]А почему зло? И разве она не обязательна при даунпейменте меньше 20%?[/quote:ev7o9q9s]
[quote="Alexander":ev7o9q9s]Страховка обязательна при даунпейменте ниже 20%[/quote:ev7o9q9s]
Почему зло? Обязательная доп. сумма к вашей ипотеке доброй быть не может по умолчанию.
Я имел в виду именно банковскую. Допустим вы взяли ссуду на 300 тысяч. И на такую же сумму страховку. Допустим выплатили 200 т и осталось ещё 100. Потом, не про нас сказано, случился страховой случай. С банковской страховкой вы получите 100. С нормальной страховкой вы получите все 300 тысяч. Вот и вся разница.
[quote="Alexander":uaonn4th]Я имел в виду именно банковскую. Допустим вы взяли ссуду на 300 тысяч. И на такую же сумму страховку. Допустим выплатили 200 т и осталось ещё 100. Потом, не про нас сказано, случился страховой случай. С банковской страховкой вы получите 100. С нормальной страховкой вы получите все 300 тысяч. Вот и вся разница.[/quote:uaonn4th]
Вы не путаете банковскую страховку ипотеки, кот. необязательная и обязательную страховку при меньше, чем 20% вклада, кот наз. "CMHC "? Она совсем по-другому работает и выплачиваетса в первые неск. лет выплат ипотеки.
[quote="A.K.":1962os6z][quote="Alexander":1962os6z]Я имел в виду именно банковскую. Допустим вы взяли ссуду на 300 тысяч. И на такую же сумму страховку. Допустим выплатили 200 т и осталось ещё 100. Потом, не про нас сказано, случился страховой случай. С банковской страховкой вы получите 100. С нормальной страховкой вы получите все 300 тысяч. Вот и вся разница.[/quote:1962os6z]
Вы не путаете банковскую страховку ипотеки, кот. необязательная и обязательную страховку при меньше, чем 20% вклада, кот наз. "CMHC "? Она совсем по-другому работает и выплачиваетса в первые неск. лет выплат ипотеки.[/quote:1962os6z]
++ путает конечно))
Рассказала подруге, что взяла ипотеку в виртуальном банке (с брокером, кстати), она сказала "Это подозрительно" и пошла ногами в банк. Чуть не вдвое выше процент. Зато без подозрений, если что — найдет, какой ей там Вася Пупкин оформил! Оно так спокойнЕе!
То есть моя мысль о том, что люди сами не знают, чего они боятся.
А моя вторая мысль — брать надо там, где дешевле (несвежая мысль так-то)
Надо понять простую истину — брать деньги можно у кого угодно, давать — только в надежные руки.
[quote="IgorL":30rjscen]Надо понять простую истину — брать деньги можно у кого угодно, давать — только в надежные руки.[/quote:30rjscen]
Именно поэтому комментарий подруги "подозрительно" мне показался смешным. Мне ж денег дали.
[quote="Alexander":2x9wxati]Вам правильно сказали. Кроме того что у банков ваша кредитная история и скор уже есть. Кроме этого банк вам предложит невыгодную страховку моргиджа, покрытие которой будет уменьшаться по мере выплаты моргиджа.[/quote:2x9wxati]
Ну предложит и откажетесь от нее — что тут такого
[quote="ДхД":v5wwmb3n]Несколько раз видел советы, что перед покупкой дома в кредит лучше обратиться к mortgage broker. Мол, они и лучший процент выберут и от их запросов твой кредитный рейтинг не снижается (в отличие от самостоятельных запросов в банки), да и платит им организация, в которой кредит будет взят потом, а для клиента бесплатно.
Звучит это все слишком заманчиво, где-то должен быть подвох. Знающие люди, расскажите, пожалуйста, плюсы и минусы обращения к таким брокерам.[/quote:v5wwmb3n]
Брокеры — это посредники. Со всеми вытакающими, включая владение информаций о рынке (+) и конфликт интересов (-). Брокер хочет продать моргидж и получить от этого долю.
Если Вы цените независимость и готовы изучить вопрос, то я бы сделал так:
— изучил бы рынок чтобы понять какое предложение сейчас можно считать хорошим. https://www.ratehub.ca и тп
— пошел бы в банк отличный от Вашего, с которым Вы имеете дело сейчас и попробовал бы там договориться. Они скорее всего будут заинтересованы перетащить к себе клиента предложив хорошие условия. Получите от них предложение.
— при неудовлетворительном результате от предыдущего пункта — повторить еще разок
— если все еще нет удовлетворительного результата — подумать почему. Должна быть причина.
— при достаточно удовлетворительном результате — пойти с ним в Ваш банк и припереть их к стенке. Или они дадут лучшие условия, или рискуют потерять клиента.
Моргидж брокер зачастую помогает вам "увидеть" вашу ситуацию и подсказать, что в ней можно изменить. К тому же у разных банков разные условия (не только %) и способы расчетов вашего дохода (к примеру не все банки берут в расчет "детские" деньги). И в некоторых ситуациях это влияет на возможную сумму вашего моргиджа. Брокеры как раз и помогают выбрать тот банк и те условия, которые соответствуют вашей ситуации и отвечают вашим требованиям.
[quote="Нет-нет":2xz1uyah]А моя вторая мысль — брать надо там, где дешевле (несвежая мысль так-то)[/quote:2xz1uyah]
Ипотека продукт долгосрочный, лет так на 20 минимум. Вопрос не только в %, но и в условиях тоже. И если при прочих равных разница только в %, то выбор за клиентом. Но правило выбора ресторана там где порции большие и недорого — не всем клиентам подходит. За период выплаты ипотеки может меняться бюджет в лучшую или худшую сторону, стратегия выплат тоже меняется. Поэтому иметь возможность быстро менять частоту или сумму выплат и, что не менее важно, вносить разовые досрочные взносы и на каких условиях — все это тоже не последний критерий. А если вдруг, чисто гипотетически, какая критическая ситуация и клиенту надо повременить с выплатами или вообше остановить на какое-то время… Решать все это 2мя-3мя кликами не выходя из дома и иметь доступ к подобному сервису — тоже важно учесть тем, кому это важно.
[quote="A.K.":yx82bzh0] А если вдруг, чисто гипотетически, какая критическая ситуация и клиенту надо повременить с выплатами или вообше остановить на какое-то время… Решать все это 2мя-3мя кликами не выходя из дома и иметь доступ к подобному сервису — тоже важно учесть тем, кому это важно.[/quote:yx82bzh0]
Вот кстате большие банки (и конкретно ТД) дают 4 раза пропустить платеж без никакого штрафа или причины. Так было когда я брал . Меня так уговаривали у них взять.
Спасибо большое за советы! А вот вопрос — какие реальные риски брать у мелких неизвестных контор? Кое-что уже упомняли, но вдруг еще какие-то недостатки есть (долг утюгом страшен, как говорилось в стране исхода…)
Надо смотреть условия. Очень хорошо когда можно увеличивать и уменьшать платежи, как месячные так и одноразовые годовые. Например у знакомого каждое изменение — $50. Ау предыдущего лендера было бесплатно,он игрался несколько раз в год. У меня такой что от него не уйти в другой банк до окончания периода в 5 лет.
Сегодня есть хорошие шансы на уменьшение ставки. Возможно стоит взять переменный процент. Вот для этого как раз брокер и нужен. Еще брокер может нарисовать доход, но мы не будем обсуждать незаконное. Или подсказать что сделать чтобы доход стал "больше", например отказаться от лизинга машины.
[quote="Alexander":u9h3t4uu]Еще брокер может нарисовать доход, но мы не будем обсуждать незаконное. Или подсказать что сделать чтобы доход стал "больше", например отказаться от лизинга машины.[/quote:u9h3t4uu]
Ну теперь понятно зачем к брокеру надо : нарисовать зарплату, включить детские деньги в доход, как будто родители их зарабатывают, подсказать другие лазейки. Правильный ли вывод, что если финансовая ситуация не очень располагает к покупке недвижимости, но очень хочется, то тогда к брокеру, если все нормально, то вам в обычный банк, так?
Частично. В банк и к брокеру можно всегда. Даже желательно, для проверки "а вдруг" банк расщедрится. Если дохода не хватает — хороший брокер добавит дохода как хороший бухгалтер спишет все с дохода. Липовые платежи, махинации, мне пару раз такое рассказывали что поверить тяжело. ITшника сделали врачем, повару нарисовали 150 т дохода. Любой дом за ваши деньги. Но это в прошлом, сейчас конечно поприжали регуляцией.
[quote="ДхД":31gs0j3w]Спасибо большое за советы! А вот вопрос — какие реальные риски брать у мелких неизвестных контор? Кое-что уже упомняли, но вдруг еще какие-то недостатки есть (долг утюгом страшен, как говорилось в стране исхода…)[/quote:31gs0j3w]
Вряд ли Вам удастся взять займ у сосем "неизвестной" конторы — все-таки на рынке тут их не так уж много. Особенно в Квебеке.
Займ — это договор, там все прописано. Это не так сложно, а перечитывать такие важные контракты всегда полезно. Утюгов тут ожидать не приходится, к счастью. Обычно в этих договорах есть пункт который говорит в каких условиях кредитор может потребовать немедленной выплаты баланса. Обычно все-таки это начинается если вы перестаете платить как оговорено.
Самые сложные условия для понимания — это условия преждевременно расторжения этого договора с Вашей стороны.
[quote="Shadow":dsinxwra]Самые сложные условия для понимания — это условия преждевременно расторжения этого договора с Вашей стороны.[/quote:dsinxwra]Штраф = три месяца интереса, насколько знаю.
Но этого обычно достаточно чтобы не переходить на внешне более выгодные проценты у других банков. Проще дождаться переоформления ипотеки.
[quote="Bjorkmann":1pcvkiqt][quote="Shadow":1pcvkiqt]Самые сложные условия для понимания — это условия преждевременно расторжения этого договора с Вашей стороны.[/quote:1pcvkiqt]Штраф = три месяца интереса, насколько знаю.
Но этого обычно достаточно чтобы не переходить на внешне более выгодные проценты у других банков. Проще дождаться переоформления ипотеки.[/quote:1pcvkiqt]
не всегда. 3 мес — это обычный стандарт, может даже закон.
Во первых иногда это покрывается тем к кому переходишь. Признаюсь, такое слышал, но сам не испытывал.
Во вторых если у тебя по ряду причин был , скажем 5% а станет 3% — все разно может быть выгодно.
Опять же , по опыту хорошего друга. 2-й моргидж был под грабительский процент, но иначе бы не купил дом. Брокер сделал финт ногами. Через год еще один финт и у друга условия стали гораздо лучше, поменяв 2-й моргидж на более выгодный.
А нет ли какого-нибудь гайда, чтобы лучше ориентироваться в канадских реалиях? Фикс-варьябль, open-closed, вот это вот все.
[quote="ДхД":3gx6megb]А нет ли какого-нибудь гайда, чтобы лучше ориентироваться в канадских реалиях? Фикс-варьябль, open-closed, вот это вот все.[/quote:3gx6megb]
http://razgovory.com/wiki/index.php/%D0 … 0%BB%D0%BE
http://razgovory.com/wiki/index.php/%D0 … 1%82%D1%8C
Спасибо, я это прочитал. Но там только часть. Что такое open-closed? Или что такое прайм, который указывает рейтхаб? И вообще, что мешает на варьябль банку внезапно установить процент, скажем, 300%? Должен же быть какой-то коридор, связаный со ставкой Bank of Canada — как такое называется?
Все очень легко находится для пытающихся изучить вопрос.
[quote="ДхД":356fpt9f] Что такое open-closed? [/quote:356fpt9f]
[url:356fpt9f]https://www.multi-prets.com/fr/Conseils-d-experts/Blogue/Financement/aout-2016/Le-pret-ouvert-pour-qui-et-pourquoi[/url:356fpt9f]
[url:356fpt9f]https://pretsquebec.ca/hypotheques/ouvertes-vs-fermees/[/url:356fpt9f]
[quote="ДхД":356fpt9f]Или что такое прайм, который указывает рейтхаб?[/quote:356fpt9f]
[url:356fpt9f]https://www.ratehub.ca/prime-rate[/url:356fpt9f]
Здесь можно торговаться, а для этого нужно немного владеть базовой информацией. Некоторые организации привлекают меньшим процентом по кредиту или оплатой нотариуса, но желают продать сразу пакет услуг. В этом случае важно знать, от чего из этого пакета вы можете отказаться впоследствии, т.е. и пакет вроде купить, и потом без проблем отказаться от навязанной страховки или очередного банковского счёта. Встречала брокеров, которым вы будете должны какую-то сумму, если в конце концов откажитесь от их предложения. С такими можно просто пообщаться, но ничего не подписывать. Один пытался объяснить, что лично ему банк лучший процент даст, чем вам. Проверили, неправда. Встречала банковских работников, которые были либо нечестны, либо некомпетентны. И конечно, все эти люди работают на себя, а не на вас.
[quote="Olesya Radionova":3dysxsvr] И конечно, все эти люди работают на себя, а не на вас.[/quote:3dysxsvr]
золотые слова
[quote="Bjorkmann":saivsak1][quote="Shadow":saivsak1]Самые сложные условия для понимания — это условия преждевременно расторжения этого договора с Вашей стороны.[/quote:saivsak1]Штраф = три месяца интереса, насколько знаю.
[/quote:saivsak1]
Многие заемщики с фиксированным процентом несколько лет назад попытались спрыгнуть с него на переменный (который был чуть ли не вдвое меньше) и познали что означает "IRD" (https://www.canadianmortgagetrends.com/ … ntial-ird/). Само собой, можно понять банки. Ты дал в долг кому-то на 5 лет под 5%, подписал контракт. Заемщик решил что ему надоело и отдает тебе долг через 2 года. Ты рассчитывал зарабатывать 5% в год. Сейчас на рынке я могу дать эти деньги в долг только под 3%. То есть ты (заемщик) меня подставил, лишил заработка в 2% годовых на 3 оставшихся года. Вот отсюда и интересные штрафы за преждевременную выплату (рефинансирование).
[quote="Alexander":cy9i740m]Большинство так и делают. И бывают случаи когда и банк дает неплохой процент. Когда я брал моргидж мне ТД давал неплохие условия, но мой брокер нашел еще лучше.[/quote:cy9i740m]
Здравствуйте ,посоветуйте моргидж брокера в монреале пожалуйста, спасибо
[quote="Sobeys":1mh5c9f7][quote="Alexander":1mh5c9f7]Большинство так и делают. И бывают случаи когда и банк дает неплохой процент. Когда я брал моргидж мне ТД давал неплохие условия, но мой брокер нашел еще лучше.[/quote:1mh5c9f7]
Здравствуйте ,посоветуйте моргидж брокера в монреале пожалуйста, спасибо[/quote:1mh5c9f7]
По моему это не так уж и критично. Через интернет найдите компанию с минимальным процентом по интересующей Вас схеме, и потом через него же найдите ближайшего к Вам брокера, работающего в том числе с этой компанией.
Сейчас вроде Банк Канады понизил процентную ставку интереса, в связи с этим вопрос- при переоформление моргиджа на ближайшие 4 года что лучше брать- открытый или фиксированный процент?
[quote="ramzai":8p2wkbl7]Сейчас вроде Банк Канады понизил процентную ставку интереса, в связи с этим вопрос- при переоформление моргиджа на ближайшие 4 года что лучше брать- открытый или фиксированный процент?[/quote:8p2wkbl7]
а никто об этом не знает, точнее тот кто знает никогда никому об этом не скажет так как версий развития может быт< нескол<ко. в одном случае экономика тихон<ко загнивает нмо как то катится тогда ставка рефинансирования не меняется и лучше взят< вэрибл, по второму сценарию все рушится и ставки взлетают так как бнадо будет покрыват< убытки банков вызванные неплатежами. в трет<ем случае экономику ждет небывалый под@ем и банк поднимает ставку рефинансирования…ну и так далее, при хорошей фантазии еще пару десятков сценариев можно нарисоват<, но все они будут пал<цем в небо.