если это независимый брокер,то он наоборот находит для вас более выгодный интерес, но есть брокеры которые прикреплены только к одному банку,тогда в этом случае банки им платят за впихивания более высокого интереса,такое есть ТД и CIBC laurentian.
Естественно банки сами расплачиваются с брокером,за счёт вашего будущего интереса,не забывайте что при кредите $200тыс за 5 лет банк поимеет с вас 37тысяч,
Надо ли связываться с брокерами, чтобы взять моргич?
Свободу попугаям!!!!!!!!!!!!!!!
[quote="Администрация сайта":43dlf93y]….
С тетекой мы поторговались и сошлись на том, что она мне сделает гибридный моргидж на 5 лет по формуле 3+2
…… Суть срока на варибле состоит в том, что банк в течении периода пересмотра
……
при худшем раскладе моргидж может повысится на около 1.5% вне зависимости от того, что будет с праймом.[/quote:43dlf93y]
Спасибо ценную информацию. А что происходит по истечении первых трех лет? Какие новые правила вступают в силу?
Admin, или у тебя RRSP нехилый, или что-то ещё китаянку в Гонконг-Шанхайском обрадовало. Но это, конечно, высший пилотаж!
[quote="Anatoly":q1otmsr9]…Спасибо ценную информацию. А что происходит по истечении первых трех лет? Какие новые правила вступают в силу?[/quote:q1otmsr9]
Через 3 года мне будет даден выбор рефинансироваться досрочно на два года раньше и без штрафа (т.е. свалить при необходимости) либо принять поправку к вариаблю бОльшую чем оговорена в договоре на первые три года.
Как грится bottom line — таких условий и рейтов не публикуют, это не есть «posted». Надо побегать самому по банкам и поднапрячь брокера, причем используя брокера как аргумент при разговоре с банком, а потом использовать результат разговора с банком чтоб еще больше напрячь брокера.
ПС Данное мнение выраженное мной является моим частным мнением. Администрация сайта к этому непричем и официальных советов не дает по этому поводу.
[quote:2x1e479b]высший пилотаж! [/quote:2x1e479b]
+1
[quote="Администрация сайта":qy7d40qn][quote="IgorL":qy7d40qn]
variable rate не связан со сроком договора. На то он и переменный, чтобы менятся по мере изменения базовой ставки. [/quote:qy7d40qn]
Неверно. У меня в договоре написано что вариабле не может измениться на более чем Х раз в 60 дней. Т.е. оговорено в договоре насколько вариабле может измениться в единицу времени в течении срока. Т.е. если банку завртра вздумается зарядить прайм=20% то мне более чем на сколько то там они все равно поднять не смогут. В этом и суть срока вариабля.[/quote:qy7d40qn]
Не, ребят. Я понимаю, что мы все умные. Но говорить неверно, при этом потом отрицать свои же слова.
Сам же говоришь, что по договору банк может 18 раз менять ставку в течении 3 лет.
Вопрос — что случиться со ставкой, если prime станет 3.25%?
И изначально-то спор был об утверждении «2.05% до 2014 года».
[quote="Администрация сайта":3vvhjgyq] Суть срока на варибле состоит в том, что банк в течении периода пересмотра (я договорился 60 дней или 18 периодов пересмотра в первые 3 года) не может изменить ставку на боле чем 0.0Х%, соответвенно всего при худшем раскладе моргидж может повысится на около 1.5% вне зависимости от того, что будет с праймом.[/quote:3vvhjgyq]
я в моргичах не спец (which is an understatement), но одно это утверждение говорит что ты либо что то недопонял, либо тебе рассказали сказку про белого бычка. 1.8+1.5=3.3,% что ниже фикса на это же время
Ответь себе на один вопрос: Если б все так было шоколадно с вариаблем, зачем бы кто брал фикс?
Я подозреваю что единственная суть «периода для варьябля» это то что в етот период ти не можешь их бортануть без уплаты шттрафа. Вот и все.
Ладно это все лирика — скажи лучше какой сейчас рейт, если это не большая китайская тайна.
[quote="Fedora":1m3hx53u]…рассказали сказку про белого бычка. 1.8+1.5=3.3,% что ниже фикса на это же время…..
Я подозреваю что единственная суть «периода для варьябля» это то что в етот период ти не можешь их бортануть без уплаты шттрафа. Вот и все.
Ладно это все лирика — скажи лучше какой сейчас рейт, если это не большая китайская тайна.[/quote:1m3hx53u]
Что значит сказку? Это прописано в договоре — 18 периодов пересмотра в течении 3х лет в которые рейт может изменится не более чем на определенную величину. В результате финальный рейт может получится больше чем фикс если брать сейчас, но! фишка в том, что это будет только последние 60 дней. Т.е. изначальная ставка 1.8 потом к ней через 60 дней прибавляется пару копеек, потом через 60 дней еще итд. В сумме через три года все равно получится тоже на тоже только в худшем случае, если все время рейт будет расти. А если по сути — срок вариабла в моем конкретном договоре означает что устанавливаются Х периодов пересмотра рейта в течении У лет, и в каждом периоде рейт может изменится не более чем на Z процентов.
В моем случае я проиграю по отношению к фиксу на пять лет если через три года рейты сильно скакнут вверх, как раз когда у меня будет один нелимитированный сверху период пересмотра. Кто берет фиксы? Тот, кто считает что рейты будут постоянно расти и в сумме за 5 лет выплаты составят меньше чем суммарно выплаты по вариаблю. Но еще раз — при договоре в моем случае за три года я точно уплачу меньше чем если бы я взял фикс при любом раскладе роста. Зато могу получить гораздо больший рейт на два оставшиеся года, который перекроет все, что выиграно за первые три. А могу и не получить.
Сколько сейчас рейт — не помню, я не знаю куда засунул последний стейтмент. Онлайн это не видно.
[quote:1m3hx53u]что ниже фикса на это же время…..[/quote:1m3hx53u]Не стоит путать постед рейты с теми, до которых можно доторговаться.
[quote:70wclpto]В моем случае я проиграю по отношению к фиксу на пять лет если через три года рейты сильно скакнут вверх, как раз когда у меня будет один нелимитированный сверху период пересмотра. Кто берет фиксы? Тот, кто считает что рейты будут постоянно расти и в сумме за 5 лет выплаты составят меньше чем суммарно выплаты по вариаблю. Но еще раз — при договоре в моем случае за три года я точно уплачу меньше чем если бы я взял фикс при любом раскладе роста. Зато могу получить гораздо больший рейт на два оставшиеся года, который перекроет все, что выиграно за первые три. [/quote:70wclpto]
вот уж поистине — чем дальше в лес тем толще партизаны.
Простая логика говорит о том что банк ни при каком раскладе подставляться не будет. То есть то что на первые три года твой варьябл гарантировано ниже фикса, гарантирует что есть загвоздка по которой они тебя гарантировано отымеют потом.
Ну теперь как раз стало понятно — как и где.
А начиналось так красиво «1.8% на три года»
Короче, чудес не бывает.
возвращаемся к нашим баранам — очень бы хотелось узнать какой сейчас рейт.
P.S Дискуссия не о том какой рейт когда будет и не о различии опубликованных и реальных процентов. Там теория и практика ясны.
[quote="Администрация сайта":1rjsymz1] Зато могу получить гораздо больший рейт на два оставшиеся года, который перекроет все, что выиграно за первые три. [/quote:1rjsymz1]
Да, но я так понял, что по условиям вашего контракт после 3 лет также можно и свалить без штрафа, а значит искать лучшие условия.
[quote="Fedora":1rjsymz1]есть загвоздка по которой они тебя гарантировано отымеют потом. [/quote:1rjsymz1]
Ну, это в случае апоклипсиса на рынке. Но ведь прайм может оставаться хорошим и после 3 лет, а значит все равно большой выигрыш за весь 5-летний терм. Т.е. даже если прайм скакнет до, скажем, нынешнего 5-летнего posted-rate, то вариабл все равно будет в районе 3, а значит все еще имеет смысл оставаться на два года с условиями текущего контракта. Все верно?
[quote="Fedora":j468q3w4]…вот уж поистине — чем дальше в лес тем толще партизаны.
Простая логика говорит о том что банк ни при каком раскладе подставляться не будет. То есть то что на первые три года твой варьябл гарантировано ниже фикса, гарантирует что есть загвоздка по которой они тебя гарантировано отымеют потом.
[/quote:j468q3w4]
Простая логика говорит, что нужно читать что написано. По условиям через три года я должен буду либо согласиться на их новые условия, либо свалить без штрафа. Банк надеется что через три года у других будут условия еще хуже; Но это очень далеко от «отыметь»
[quote="Администрация сайта":lw3z0u27][quote="Fedora":lw3z0u27]…вот уж поистине — чем дальше в лес тем толще партизаны.
Простая логика говорит о том что банк ни при каком раскладе подставляться не будет. То есть то что на первые три года твой варьябл гарантировано ниже фикса, гарантирует что есть загвоздка по которой они тебя гарантировано отымеют потом.
[/quote:lw3z0u27]
Простая логика говорит, что нужно читать что написано. По условиям через три года я должен буду либо согласиться на их новые условия, либо свалить без штрафа. Банк надеется что через три года у других будут условия еще хуже; Но это очень далеко от «отыметь»[/quote:lw3z0u27]
sorry, but things do not add up to me here.
Specifically such things do not exist in finance:
[quote:lw3z0u27]при договоре в моем случае за три года я точно уплачу меньше чем если бы я взял фикс при любом раскладе роста.[/quote:lw3z0u27]
either you or me miss something here.
Simply, if variable was always better, than no one would take the fixed rate.
Variable rate is lower, because you assume the risk of the rate change. There is no free lunch.
[quote="Администрация сайта":bxkz4d09]……»[/quote:bxkz4d09]
Было очень интересно прочитать о ваших приключениях. Очевидно, что в тот момент интерес в банках шёл на понижение, и снижение для вас процента в ипотечном займе то в одном месте, то в другом, как раз и соответствовало текущему идущему вниз курсу всех банков. Если бы в тот момент интерес рос, ничего бы у вас не получилось.
Ещё забавно, что всё это можно было бы получить и в одном только банке или у одного только брокера, никуда не бегая и не растрачивая столько сил. Но зато вы получили массу удовольствия! В тот момент вам казалось, что вы выигрываете! Очень часто, если к моменту подписания интерес снижается, можно процент получить ниже, чем в момент аппробации ссуды. Главное, конечно, что всё получилось именно так, как вы сами и представляли себе правильный путь в получении ссуды и как нужно «торговаться». Просто это было в тот момент, когда процент во всех банках итак понижался (он мог понижаться и тогда, когда об этом знает только супервайзер).
[quote="Anatoli Igolkin":1041b2et]
Ещё забавно, что всё это можно было бы получить и в одном только банке или у одного только брокера, …[/quote:1041b2et]
Ага. Только один банк и один брокер не хотели сразу делать так, как я хотел. Если б на лбу у брокеров было написано «я сделаю так как надо» и стояла печать — то вы правы, не нужно бегать. Но поскольку таких брокеров мне еще не встречалось, то приходиться бегать, чтоб получить лучший рейт.
[quote="Fedora":upn7onue]….
Simply, if variable was always better, than no one would take the fixed rate.
Variable rate is lower, because you assume the risk of the rate change. There is no free lunch.[/quote:upn7onue]
Еще раз повторю цветом шрифта по цвету фона — в договоре напечатано на сколько за 60 дней может измениться процент, и что сроков пересмотра может быть 18 после чего я должен либо рефинансироваться, либо принять их текущий рейт. Как это не крути, но написано там четко и однозначно. Если банк закрутит процент через три года, то я просто от них свалю.
[quote="Администрация сайта":8ms84qyo][quote="Fedora":8ms84qyo]….
Simply, if variable was always better, than no one would take the fixed rate.
Variable rate is lower, because you assume the risk of the rate change. There is no free lunch.[/quote:8ms84qyo]
Еще раз повторю цветом шрифта по цвету фона — в договоре напечатано на сколько за 60 дней может измениться процент, и что сроков пересмотра может быть 18 после чего я должен либо рефинансироваться, либо принять их текущий рейт. Как это не крути, но написано там четко и однозначно. Если банк закрутит процент через три года, то я просто от них свалю.[/quote:8ms84qyo]
для меня то что ты написал все равно кажется нелогичным.
В чем фишка я не знаю но суслик он точно есть.
Давай по другому попробуем:
1. Если варябль всегда выгоднее фиха, почему ты не взял весь заем на него?
2. Какой у тебя фикс?
3 точно ли ты уверен что можешь отвалить через три года без штрафа? В чем тогда вообще смысл упоминания 5 лет?
4. Какя пропорция повышения по отношению к ставке центробанка? Или 18 раз они могут повышать просто как захотят. Какой все таки процент сейчас? Оба фикс и вариабл?
ммм, пока больше ничего в голову не приходит
Федора, посмотрите на график фикс против варибле за лет так этак десять http://www.canequity.com/mortgage_rate_history.stm Вы увидите что long run вариабль все равно выгоднее фиксед даже в течении 10 лет несмотря даже на кризис. Почему так? Почему банки это допускают? Почему кто-то берет фиксд? Скорее всего потому же, почему Москва это порт пяти морей. Не настанет ли Великий Кирдык? Не знаю. До сих пор предсказания кирдыковедов сбывались ровно на 50%. Но еще раз посмотрите на цифры за последние 10 лет — вы посоветуете кому-то брать фиксд? Я — нет.
Абсолютно верно. В долгосрочной перспективе вариэйбл все равно выгоднее фикса.
[quote="Администрация сайта":28d6xksk]Федора, посмотрите на график фикс против варибле за лет так этак десять http://www.canequity.com/mortgage_rate_history.stm Вы увидите что long run вариабль все равно выгоднее фиксед даже в течении 10 лет несмотря даже на кризис. Почему так? Почему банки это допускают? Почему кто-то берет фиксд? Скорее всего потому же, почему Москва это порт пяти морей. Не настанет ли Великий Кирдык? Не знаю. До сих пор предсказания кирдыковедов сбывались ровно на 50%. Но еще раз посмотрите на цифры за последние 10 лет — вы посоветуете кому-то брать фиксд? Я — нет.[/quote:28d6xksk]
зачем мне смотреть на график в прошлом? Это совершенно разные вещи.
Знаешь пословицу — знал бы прикуп жил бы в Сочи. Так же и с финансами ты не можешь со 100% уверенностью структурировать два продукта с разными гарантированными профитами. Второй просто елементарно исчезнет с рынка.
Ладно, нафик все эти дискусии, все равно мы о разных вещах говорим.
Если узнаешь какой сейчас процент платишь то поделись плиз.
[quote="elefant":1loiyv2x]Абсолютно верно. В долгосрочной перспективе вариэйбл все равно выгоднее фикса.[/quote:1loiyv2x]
К твоему утверждению надо добавить слово «Был»
Что будет в будущем ты не знаешь.
[quote="Fedora":30ke975e][quote="elefant":30ke975e]Абсолютно верно. В долгосрочной перспективе вариэйбл все равно выгоднее фикса.[/quote:30ke975e]
К твоему утверждению надо добавить слово «Был»
Что будет в будущем ты не знаешь.[/quote:30ke975e]
А кто знает? Правильно, Нострадамус. Поэтому я предпочитаю закладываться на экстраполяцию цифр лет так за десять, это все что есть (не считая настраданий предсказамусов). Но я не настаиваю, просто говорю, что опыт последних лет показывает, что вариабль выгоднее. Плюс еще утверждаю, что posted rates это не то, что нужно брать, нужно торговаться и сбанками и брокерами. Где меня может сильно грохнуть — это если прайм скаканет до 5-6 через три года, плюс вариабль станут давать не прайм минус, а прайм плюс. Вот тогда не спасет даже что можно будет свалить. Если через три года это произойдет, то те, кто сейчас взяли клозет на пять лет смогут два лишних года по сравнению со мной наслаждаться более низким рейтом. Я закладываюсь на то, что глядя на тенденцию последних десяти лет мне кажется маловероятным такое развитие событий.
ПС я запсил куда-то свой последний стейтмент, надо звонить, бо в онлайне не видно текущего рейта.